Успешная сдача в аренду продемонстрирует, насколько вы предугадали все желания клиента.
Итак, ответ на вопрос о критериях выбора новостройки неразрывно связан с тем, какие цели вы ставите при покупке квартиры.
При выборе новостройки вы учитываете и то, где она находится, и то, для чего вы ее сдаете. Если ваша квартира сдается для отдыха, то это может быть и отдаленный район города, не обязательно близко к центру, недалеко от парка, леса, озера, речки или парковой зоны.
Или квартира может располагаться неподалеку от того объекта, который считается местом отдыха или привлекает особое внимание. Как «Крокус Сити Холл», например. Там проводятся конференции, выставки, концерты.
При выборе квартиры вы должны учитывать все факторы – и географический, и социальный, и психологический. Потому что, например, в элитном коттеджном поселке нельзя покупать дом для деления на крошечные студии для последующей продажи. Менталитет соседей, которые будут окружать этот коттедж, будет отличаться от ее будущих жильцов. Это неминуемо приведет к конфликтам, и уж точно к дискомфортному проживанию и тех и других.
Хорошо, если это аренда, можно просто съехать, а если человек приобрел эту квартиру в собственность? Могут возникнуть непредвиденные ситуации, причину которых заложили вы.
Критерии выбора новостройки включают в себя и правильный выбор типа строящегося жилья: панельная, блочная, монолит или монолит-кирпич. Все это зависит от ваших приоритетов.
Если это дешевое жилье, на которое у вас осталась какая-то сумма, и вы приобретаете его для того, чтобы не пропали деньги. То есть, вы используете это жилье, уже имея в виду, что оно недорогое. Поскольку главный критерий – дешевизна, вы понимаете, что качество и время эксплуатации такой квартиры меньше, чем у жилья более высокого класса.
Если вы покупаете жилье для себя, в бизнес-классе и выше, то изначально знаете, что оно дороже, но зато будет служить вам дольше.
Срок использования такого дома приблизительно 100–150 лет, то есть вы можете передать квартиру по наследству, она будет дорожать, и ее можно считать капиталом. Правда, ее содержание обойдется дороже.
Это как иномарка: каждый водитель понимает, что обслуживание «Лады» будет стоить гораздо дешевле, чем обслуживание «Порше».
В каком районе Москвы, Московской области, городе России выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду?
Иными словами, где дома самые дешевые, а стоимость аренды самая высокая?
Это тайна, такой особенный секрет, узнав который, вы сможете обеспечить процветание своему арендному бизнесу во веки веков. Аминь, как говорится. То есть, многие лета.
На самом деле универсальных рецептов, универсальных советов по этому поводу быть не может. Почему? Да потому что где родился, там и пригодился. Эта основа арендного бизнеса.
Давайте скупим, ну, скажем, в городе N все дешевые квартиры, и к нам в очередь будут строиться люди, которые хотят снять в аренду эти помещения. Такого не может быть, и такого нет.
Впрочем, есть прецедент!
В Берлине фирмы, скупившие дешевые квартиры и сдававшие их посуточно, поставлены сейчас перед фактом запрета такой аренды квартир: посуточная с недавнего времени официально запрещена, потому что из-за небольших объемов строительства нового жилья людям негде снять квартиру на длительный срок. А с учетом прибывших мигрантов актуальность последнего сильна возросла. Поэтому и был принят такой закон.
То есть, учитывая свои внутренние потребности, вы должны руководствоваться еще и тем, что есть некоторые тенденции рынка. Объясню, почему.
Вот, например, было несколько лет назад такое повальное увлечение – появилось много желающих купить квартиру для сдачи в аренду. Покупали недвижимость в Испании. Это же круто – в Испании! Недвижимость у моря! Стопроцентно можно сдать такое жилье. И гарантировано, что всегда будет выгодно сдавать его в аренду.
С одной стороны – да. Конечно, море, конечно, солнце, конечно, заграница.
А если конкретнее? В каком именно городе покупать? Как именно вы собираетесь сдавать в аренду это жилье, находясь в другом городе и стране?
Планируете переехать? Жить там? Тогда нужно покупать две квартиры, несколько квартир. Или брать квартиры у клиентов в доверительное управление, субаренду, используя ту форму, которая разрешена законодательством этой страны. И тогда организуется целый бизнес.
Если же вы покупаете одну квартиру в Испании, то получите ли вы с нее доход? Да, получите. Вопрос в том, какой. Доход будет, если вы:
найдете человека, который будет этим вопросом заниматься там;
если вам не жалко как минимум 30 процентов дохода отдать на содержание этой квартиры, то есть на ее обслуживание – управляющему, горничной, заплатить за рекламу.
точно спланируете, когда вы будете в ней жить в течение года, чтобы остальное время эффективно распределить, решить, как вы будете ее сдавать – помесячно, понедельно, посуточно или по часам: каждая схема имеет свои особенности.
Все это нужно продумывать и просчитывать.
Или, например, вы хотите купить квартиру, и вам нравится не сама Барселона, а тихий городок недалеко от нее. Но в этом городке не такая высокая потребность в арендном жилье, как в Барселоне. Там есть потребность в аренде, но аренда эта дешевая. И зимой тишина, нечего делать.
Нужна ли вам квартира в таком городке? В городке, где зимой жизнь замирает? Как и кому вы будете ее сдавать? Если нет ни достопримечательностей, ни потока деловых путешественников?
Так где же выгоднее приобрести квартиру?
Итак, возникает очень много вопросов, ответить на которые нужно ДО покупки квартиры.
Если это жилье не в другой стране. У нас. В каком городе вы хотите купить квартиру, предполагая, что будете сдавать ее в аренду? Если не в том городе, где живете, и вы не собираетесь переезжать и менять свой род деятельности на хлопоты с посуточной арендой, то должны понимать, что на обслуживание этой квартиры вы отдадите примерно 30 процентов дохода с ее аренды.
Готовы ли вы на это?
Если же вы сами хотите ею заниматься и не планируете ни с кем делиться, тогда вы должны находиться на месте.
Делегировать такие обязанности без финансовых потерь практически невозможно. Да, конечно, вы можете найти человека, которому доверяете и который будет вашим представителем перед клиентами.
Он все будет делать именно так, как вы задумали, но вы должны быть готовы оплачивать его труд. И к этим расходам прибавляются ваши траты на поездки, на поиск клиентов либо самостоятельно, либо с использованием различных сервисов.
И получается, что уже и не очень выгодно. Поэтому, если это не курортная недвижимость, а квартира в обычном городе, нужно предусмотреть, чтобы это были места большой посещаемости, большого потока людей.
Например, промышленные зоны, города с большим количеством