Вторая причина, второй фактор: цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене квартиры, которую человек может продать для того, чтобы купить новостройку.
Ну, например, минимальная цена за однокомнатную квартиру 37–40 кв. м в новостройке в регионе Х составляет 1,2 млн рублей, значит, и самое дешевое жилье – будь то дом, «однушка» или трехкомнатная квартира в этом регионе – не должно стоить меньше. То есть эти деньги человек должен получить за свое старое жилье, чтобы спокойно, не привлекая кредитных средств и не беря в долг, купить на свои деньги новую квартиру.
Кто-то покупает вторичное жилье, оно ветшает и продается дешевле, оно продолжает ветшать до тех пор, пока продать его становится невозможным – и тогда вступает в силу первый вариант. Речь, конечно, идет о жилье классов эконом и стандарт, потому что остальные постройки, классами выше, подлежат ремонту и служат веками.
Количество строящегося жилья говорит о повышении уровня жизни людей. Или о правильной политике вытеснения в разных смыслах. У одной семьи может быть не одна квартира в собственности, а столько, сколько вмещает мозг.
Квартиры покупаются для детей, для бизнеса, для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и краткосрочную. Это может быть недвижимость не только в одном городе, но и разбросанная по тем местам, которые вам нравится посещать или жить там.
Много нового жилья приходит на рынок. Новостройки окружают нас, их невозможно не заметить. Как к этому относиться?
Первая мысль, которая возникает: это строительные компании хотят получить прибыли, сверхприбыли, их цель – построить как можно больше. Они берут землю и строят. Это бизнес, он нуждается в развитии, чем больше, тем лучше, недвижимости много не бывает. Иногда аппетиты их настолько превосходят возможности, что новостройки переходят в разряд недостроя-долгостроя. И здесь нам надо быть начеку и тщательно проверять застройщика, до покупки выявляя вероятность несостоятельности и обмана.
Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?
Существует несколько способов. Например:
• рассрочка, которая предоставляется застройщиком;
• ипотека по государственной программе;
• социальная ипотека;
• ипотека для зарплатных клиентов банка;
• просто ипотека.
Таким образом, на рынке происходит круговорот ветхого и строящегося жилья. Индивидуальные собственники вовлечены в этот процесс. И если у города, области, региона, страны в целом есть, а, вернее, была бы стратегия, а не просто местечковые проекты, то это было бы совсем не плохо.
Поскольку ветшающего жилья становится все больше («хрущевки» 1960-х, что называется, дышат современным новостройкам в затылок, поскольку подходит завершение их срока эксплуатации), то и строительство новостроек в таком количестве оправдано.
Еще раз подчеркиваю, что речь идет именно о панельных пятиэтажках, ни в коем случае не о сталинских кирпичных пятиэтажных домах, которые не подлежат вытеснению с рынка, поскольку построены по другой технологии, и срок их службы 100–150 лет. А то и больше.
Есть еще очень интересная тема. Это лофты (подробно об этом в главе «Почему лофты дорогие»).
Итак, чтобы дом снести, должна быть альтернатива, куда переехать, где жить.
С другой стороны, цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене ветхого жилья в этом регионе. Таким образом происходит круговорот жилого фонда в обществе.
Вот почему строящегося жилья много не бывает.
Как подобрать застройщика
Вы увидели где-то в Интернете какой-то красивый сайт, он вам понравился, и вы думаете: «Вот тот самый застройщик, который мне нужен. Он брендированный, у него прекрасно сформулированная миссия (значит, точно меня не обманет и сам не обанкротится), грамотно и удобно построенный сайт, с которым приятно работать».
Вы посмотрели планировки, выбрали для себя уже несколько квартир, еще и еще, и все нравится.
Отлично! Прекрасно! Первое впечатление создано! Это эмоции.
А сейчас главное. Вы смотрите всю проектную декларацию, которая должна быть выложена на этом сайте, и если чего-то нет, то звоните по указанному на сайте телефону и спрашиваете, где можно посмотреть такой-то документ. На это вам должны ответить – либо в электронном виде, либо физически в офисе продаж того объекта, квартиры в котором вам понравились (что должно содержаться в проектной декларации, подробно изложено в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика»).
Если представитель застройщика начинает «мяться», уходит от ответа, убеждает вас, что этот документ не обязателен, или он у них там где-то вне зоны досягаемости, то это должно сразу же навести вас на подозрение, что не все так гладко у этого застройщика.
И стоит ли с ним связываться, несмотря на его бренд, красиво сделанный сайт и прописанную миссию (это же модно!)? Даже, если вам кажется, что квартира подходит.
Еще один важный момент. Все хорошо: проектная документация в порядке, прекрасный сайт, удобно подбирать квартиры, понравились планировки, вас устраивают цены этих квартир, и вы едете на объект, в офис продаж для конкретного выбора квартиры из тех, что вы подобрали на сайте.
Обращайте внимание на то, как организована работа офиса. Если это секторы эконом и стандарт, будьте готовы к тому, что с вами особенно не будут возиться и церемониться. Там сидят уставшие менеджеры, которые работают в основном за зарплату.
Они не готовы к тому, чтобы обсуждать с вами детально, какую квартиру вы хотите, какова квартира вашей мечты, показывать вам объект, если идет дождь, надевать резиновые сапоги, месить грязь, подниматься на четырнадцатый этаж без лифта и показывать разные виды планировок.
Я объездила десятки офисов продаж, и знаю, о чем говорю. Если вы надеетесь, что менеджер офиса будет подбирать вам квартиру по вашим запросам, то расстаньтесь с этой иллюзией сейчас, читая эти строки, чтобы не травмировать психику. Да, и чашечку кофе тоже не предложат.
Упреки типа «Что же вы не подготовились к посещению нашего комплекса?» и «Разве вы уже не выбрали квартиру?» поставят в тупик большинство желающих купить новостройку, потому что многие уверены, что определиться с выбором им поможет менеджер на объекте.
Если вам все равно, что купить, вас убедят приобрести то, что нужно продать по плану этому офису продаж сегодня. Если же вы хотите приобрести квартиру с конкретными характеристиками, то готовьтесь к поездке в офис продаж и не давайте сбить себя с толку акциями и скидками на квартиры, которые вам не подходят.
Если вы покупаете квартиру бизнес-класса и выше, то вправе требовать от застройщика обеспечить в офисе продаж сервис соответствующего уровня. Ведь вы готовы принести застройщику приличную сумму и по праву претендуете на VIP-обслуживание.
И опять-таки обратите внимание на то, как общаются с вами менеджеры офиса продаж. Обучены ли они корпоративной этике? Потратилась ли компания на то, чтобы привить